不動産投資の種類とは

現物不動産投資

現物不動産投資とは、マンション又はアパート、オフィスビル等を建築したり購入したりして、他人に賃貸することで家賃やテナント料等を得る投資方法のことをいいます。その名の通り、現物の不動産に投資することによって収益をもたらすという方法です。この方法は直接投資型とも呼ばれています。現物不動産投資では、建物一棟を丸ごと所有する場合と、一室のみを所有する場合とに区別されています。このようにな不動産自体を購入する投資方法は、更に2つのタイプに分類さています。片方は手持ち資金によりゼロの状態から不動産を購入する方法が挙げられます。代表的なものとして「ワンルームマンション投資」が挙げられます。そしてもう一つは自分が元々所有している遊休土地に建物を建てて、収益不動産に変える方法、又は所有している遊休土地を手放さずに、他人に貸し出したり、地代収入を得る方法があります。
現物不動産投資の場合、高額な資金が必要になり、投資できる人が限定さてしまいます。また複数の不動産を所有して分散投資することが難しく、不動産が所在する地域性やその用途などの個別要因を受けやすいと言えるでしょう。多くの場合が、自己資金だけで不動産購入するのではなく、借入をすることで、更に大きな投資を行い、収益の拡大を目指します。すなわち「レバレッジ効果」。ただし、投資物件の利回りより借入金の金利が低く、しっかり収益をあげれられることが絶対条件と言えるでしょう。万が一、投資物件の利回りより借入金の金利が高くなってしまった時は、想像を絶するような悪い状況になってしまします。このような状況を「逆レバレッジ効果」と呼んでいます。

小口化不動産投資

不動産投資が現物不動産投資のみという場合、参加者は非常に限定されてしまい簡潔に言うと、共同オーナーとして参加してもらうという仕組みです。
例えば、建物1棟30億もする商業ビルを1000口に分ければ、1口あたり300万円で済みます。投資家は1口以上の金額を出資することで、商業ビルの運用に一部参加が出来るというわけです。これで直接不動産物件を購入するより資金はかなり軽減され、不動産投資の参加の障壁もかなり低くなりますね。
小口化不動産投資の流れとして、まず不動産会社等が投資家から資金を調達するために受け皿つまり組合を設立する必要があります。

組合は、投資家から集めた資金で、賃貸マンションやオフィスビル、商業ビルなどを購入又は建設して、そこから得られる賃料収入や売却収入によって収益を上げていくのです。この収益を出資した投資家へ分配するという仕組みになるのです。投資家にとっては所有権ではなく共有持分権を手にすることでけではなく、不動産の管理のわずらわしさから開放されることにもなります。

証券化投資(不動産投資信託)

証券化投資(不動産投資信託)とは、マンションや商業ビル、又ははオフィスビル等の現物不動産を有価証券に変換させ、少額化と流動性を確保した投資商品をいいます。代表的な商品として挙げると、不動産投資信託(J-REIT)があります。
投資法人は投資家から集めた資金などを利用してオフィスビルやショッピングセンターなどの物件を取得します。そして賃料収入などの運用益は配当として投資家に還元していきます。投資家には、投資証券等が発行され、上場しているものであれば、証券取引所で株式と同じように売買することが出来ます。

値動きもいつでも簡単に新聞などの情報誌で確認する事ができます。証券化投資の特徴として、収入源は小口化不動産と同じくインカムゲイン(賃料収入)が主流です。ですが元本や分配金の保証はされません。
その反面、不動産投資信託だと分散投資が可能になります。不動産特有の個別性や地域性が薄らぎ、投資に伴うリスクを軽減することが可能になりました。一般的に価格は100万円程度が主流で、比較的少しの金額で投資することが出来ます。

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2018/1/25 更新